Wie zich bezighoudt met commercieel vastgoed, komt vroeg of laat de term NEN2580 meting tegen. Deze meting is bedoeld om op eenduidige en objectieve wijze het oppervlak van een gebouw of ruimte vast te stellen. Dat klinkt logisch en overzichtelijk, maar in de praktijk blijkt vaak dat lang niet iedereen weet wanneer zo’n meting écht noodzakelijk is. In dit blog leggen we uit in welke situaties een NEN2580 meting het verschil maakt en waarom het belangrijk is om niet zomaar af te gaan op opgegeven vierkante meters.
Wat houdt een NEN2580 meting precies in?
De NEN2580 is een Nederlandse norm die vastlegt hoe vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen gemeten moeten worden. Het doel is om misverstanden te voorkomen. Het verschil tussen bijvoorbeeld bruto vloeroppervlak (BVO), verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en netto vloeroppervlak (NVO) is vaak groter dan gedacht, en de financiële gevolgen van verkeerde aannames kunnen aanzienlijk zijn.
Een NEN2580 meting wordt uitgevoerd door een gespecialiseerd meetbureau. Daarbij wordt nauwkeurig bepaald hoeveel ruimte daadwerkelijk beschikbaar is voor gebruik, verhuur of verkoop. Dit gebeurt aan de hand van duidelijke definities, zodat alle betrokken partijen weten waar ze aan toe zijn.
Wanneer is zo’n NEN2580 meting essentieel?
Een NEN 2580 meting komt van pas in onderstaande situaties:
Bij aan- of verkoop van een bedrijfspand
Als koper wil je weten wat je precies koopt. Een verschil van tien vierkante meter kan al snel duizenden euro’s schelen. Daarom is het verstandig om bij twijfel over het opgegeven oppervlak een officiële NEN2580 meting te laten uitvoeren. Hiermee voorkom je verrassingen achteraf én voorkom je dat de koop op basis van verkeerde informatie tot conflicten leidt.
Bij verhuur van commercieel vastgoed
Verhuurprijzen worden meestal per vierkante meter berekend. Als verhuurder wil je je pand zo goed mogelijk positioneren, maar wel binnen de grenzen van eerlijkheid en transparantie. Een NEN2580 meetrapport biedt dan houvast en versterkt de geloofwaardigheid bij potentiële huurders. Andersom geldt hetzelfde: als huurder is het slim om zeker te weten dat je betaalt voor wat je krijgt.
Een goed voorbeeld is het verschil tussen bruto en netto vloeroppervlak. Vaak wordt bij de verhuur het bruto oppervlak opgegeven, terwijl de huurder uiteindelijk alleen het netto vloeroppervlak kan gebruiken.
Bij herontwikkeling of renovatie
Wanneer je een pand gaat herontwikkelen of renoveren, heb je duidelijke uitgangswaarden nodig. Een NEN2580 meting vóór de verbouwing geeft een objectieve nulmeting, en ná de verbouwing laat deze zien wat er is veranderd. Dit is waardevol voor de administratie, waardebepaling en toekomstige verkoop of verhuur.
Voor waardering en financiering
Taxateurs gebruiken vaak een NEN2580 meetrapport als basis voor de waardebepaling van vastgoed. Banken en investeerders stellen dit ook vaak verplicht bij het aanvragen van financiering. Het geeft hen zekerheid over de onderliggende waarde van het pand. Een onduidelijk of verouderd meetrapport kan tot afwijzing of lagere financiering leiden.
Bij juridische geschillen of contractwijzigingen
Wanneer er een meningsverschil ontstaat tussen huurder en verhuurder over het aantal vierkante meters, kan een NEN2580 meetrapport uitsluitsel bieden. Ook als een huurder het huurcontract wil openbreken vanwege ruimte-uitbreiding of inkrimping, is een actuele meting een waardevolle onderlegger.
Wat kost het en wie voert het uit?
Een NEN2580 meting wordt doorgaans uitgevoerd door een onafhankelijk meetbureau, zoals Prosperosmetingen. De kosten zijn afhankelijk van de grootte en complexiteit van het pand, maar liggen meestal tussen de €300 en €1000. Voor grotere gebouwen of projecten kunnen er andere tarieven gelden.
Het is belangrijk om een partij te kiezen die aantoonbare ervaring heeft met dit soort metingen. Een goed meetrapport bevat naast de berekeningen ook een overzichtelijke plattegrond en meetstaat, zodat alles transparant en controleerbaar is.
Veelvoorkomende misverstanden
- “De architect heeft de maten al opgegeven.” – Architectonische tekeningen zijn vaak gebaseerd op ontwerpgegevens, niet op realiteit. In de praktijk kunnen er afwijkingen zijn, bijvoorbeeld door aanpassingen tijdens de bouw.
- “Het verschil van een paar vierkante meter maakt toch niet uit?” – Bij grote oppervlakten kunnen kleine afwijkingen leiden tot serieuze financiële consequenties, vooral bij verhuur of verkoop op basis van prijs per vierkante meter.
- “Een oude meting voldoet wel.” – Panden veranderen. Denk aan verbouwingen, verplaatsing van binnenmuren of andere indelingswijzigingen. Een meting van jaren geleden is dus zelden nog actueel.
